Contrôle et acquisition de sites pour le développement de centres commerciaux

Après avoir lu cet article, vous en apprendrez davantage sur le contrôle et l’acquisition de sites pour les centres commerciaux.

Contrôle de site et acquisition:

Une fois que nous avons sélectionné un site potentiel pour notre projet de développement, nous devons examiner les problèmes liés à l’acquisition et à la prise de contrôle de ce site. Le contrôle du site est l'ingrédient clé et souvent l'obstacle le plus difficile au développement commercial. Avant d’obtenir le contrôle du site, nous devons examiner certaines éventualités en effectuant votre «diligence raisonnable».

La diligence raisonnable implique les divers processus à effectuer avant le début du développement d'un projet, tels que l'autorisation de titre, les estimations de coûts, les tests environnementaux et les analyses de marché.

Les sections de la composante Contrôle du site et acquisition du manuel sont divisées en:

(1) les mesures à prendre avant le contrôle du site, et

(2) Obtention du contrôle de site.

Mesures à prendre avant le contrôle de site:

Celles-ci incluent les étapes à suivre avant d’obtenir le contrôle d’un site, notamment: la collecte et l’organisation des informations, la recherche des propriétaires et d’autres attributs clés de la propriété, l’évaluation des coûts de propriété, les tests et certifications environnementaux et la recherche des contraintes physiques du site.

Obtention du contrôle de site:

Il s’agit notamment d’obtenir le contrôle sur le site des terres appartenant au gouvernement et des propriétés privées. Il s’agit plus d’un travail de procédure et ne fait pas partie du travail de gestion d’un centre commercial traditionnel.

Collecte initiale d'informations - Cartes pour afficher des informations:

Une gamme de cartes différentes est utile pendant le processus d’acquisition de site, à la fois en tant que source d’informations et pour afficher, organiser et analyser les informations que vous avez collectées. Il sera utile de commencer par une carte de base de site, qui servira de carte de base à laquelle nous pourrons ajouter d'autres informations.

Par conséquent, il doit afficher les informations minimales nécessaires telles que les numéros de lot, les adresses, les lignes de lot, les dimensions et les noms de routes. La carte doit également être utilisée pour redimensionner et afficher la plus grande zone autour du site en cas d'extension future du projet.

Les étapes pour créer une carte de base de site sont décrites ci-dessous:

1. Obtenez une carte cartographique du service municipal de la ville et utilisez-la comme modèle de base.

2. Obtenez des informations d'adresse préliminaires et comprenez laquelle des options suivantes (par exemple, pour une propriété de trois parcelles): trois propriétés distinctes avec trois adresses distinctes, deux propriétés distinctes ou une propriété unique.

Identification de la propriété et autres informations clés:

Une étape préliminaire dans l’acquisition d’un site consiste à identifier les attributs de base de la propriété, tels que la propriété actuelle, la taille du lot et la valeur estimée. Par exemple, les informations de propriété sont importantes car nous devrons contacter le propriétaire et négocier une offre d'achat de la propriété.

Comment identifier le propriétaire:

Le registre des titres recueille, met à jour et diffuse des informations sur la propriété actuelle et passée d'une propriété. Le contribuable et le propriétaire du bien ne sont pas nécessairement la même personne. Si vous êtes intéressé par l'achat de la propriété, vous devez contacter le propriétaire (c'est-à-dire la personne qui détient l'acte correspondant à cette propriété).

La base de données Register of Deeds contient les informations suivantes:

1. Noms de l'acheteur et du vendeur.

2. Type d'acte, par exemple acte de désistement.

3. Chaîne de titres menant au propriétaire actuel - tous les transferts de propriété au propriétaire actuel.

4. Montant du transfert - prix de vente de la propriété.

5. Hypothèques et autres charges.

6. Numéro de lot, de numéro de liber et de page du dernier acte - description légale de la propriété.

Évaluation du coût de propriété réel:

Avant d’acquérir un site, il convient d’enquêter sur certains coûts, en plus de la valeur marchande de la propriété. Les coûts de propriété comprennent les arriérés d'impôts, les factures d'eau en retard, le nombre de propriétaires différents et les coûts de détention. Nous devons évaluer le coût de possession avant de commencer le processus de contrôle du site.

Titre Recherche:

Lors de l’achat d’un bien immobilier, une société de titres doit être employée pour effectuer des recherches complètes sur la propriété du bien et pour assurer le titre.

Factures de retour d'eau / d'électricité:

Contactez le service municipal d’électricité et d’eau pour déterminer si la propriété qui vous intéresse a des factures d’eau impayées.

Nombre de propriétaires différents:

Acquérir un site appartenant à de nombreuses personnes impliquera de contacter et de négocier avec beaucoup plus de personnes, ce qui peut augmenter les coûts et les exigences de temps. En outre, plus le nombre de propriétaires est important, plus il est probable qu'un ou plusieurs propriétaires résistent à un prix plus élevé.

Les fouilles:

Les coûts d'excavation sont très difficiles à prévoir car ils impliquent des débris cachés dans le sous-sol et dépendent dans une large mesure de plans de site inconnus au début du processus de développement.

Frais de détention:

Les coûts de détention sont des coûts tels que les taxes, la sécurité, l'entretien et les assurances que nous devons payer sur la propriété pendant le reste du projet.

Enquête sur les contraintes physiques d'un site:

Avant d’acquérir un site, nous devons examiner toutes les contraintes physiques de ce site pour déterminer si:

(1) Le site convient à notre développement, et

(2) Si la modification de contraintes physiques (si possible) aura un coût prohibitif.

L'étude de ces problèmes fait partie de notre devoir de diligence; un manque de recherche approfondie pourrait entraver ou même arrêter votre développement.

Zonage:

Il est important d'étudier le zonage car il détermine les activités pouvant être effectuées sur une propriété, la taille des structures et l'emplacement de celles-ci. En outre, si l'activité que vous avez l'intention d'exercer sur cette propriété est en conflit avec le zonage actuel, vous devez déterminer si vous souhaitez ou non poursuivre un changement de zonage.

Servitudes

Une servitude donne aux titulaires le droit d'utiliser la propriété sur laquelle la servitude est située dans un but spécifique. Une forme courante de servitude est un droit de passage (droit de traverser le territoire d'un autre).

Lignes de services publics:

Lorsqu'un projet comprend des rues ou des ruelles publiques, les services publics souterrains et aériens qui passent sous ou au-dessus de ces zones doivent être identifiés et, dans certains cas, déplacés.

Fermetures de rues et d'allées:

Les projets de développement nécessitent souvent la fermeture de rues et d’allées. Par exemple, les développeurs peuvent vouloir fermer une allée pour consolider une propriété pour un développement; ou les communautés pourraient vouloir fermer des ruelles pour améliorer la sécurité de leurs quartiers.

Structures existantes:

Avant d’acquérir un site, vous devez déterminer si ce site possède des structures nécessitant une démolition ou une réhabilitation. Compte tenu des préoccupations environnementales et des coûts de construction, la démolition et la réhabilitation des structures existantes peuvent être très coûteuses et doivent donc être étudiées avant l'achat d'un site.

Essais environnementaux et certification:

Dans le cadre de votre devoir de diligence, vous devez suivre certaines procédures de certification et d’essais environnementaux avant d’acquérir un terrain. Si vous achetez des terrains appartenant à la ville, les tests d’environnement doivent commencer dès que vous obtenez le droit d’entrée.

En règle générale, les éléments suivants feront l’objet d’une enquête:

1. Protection des ressources en eau.

2. Contrôle de la pollution atmosphérique.

3. Assistance à la qualité de l'air des petites entreprises.

4. Gestion des déchets dangereux.

5. Gestion des déchets solides.

6. Action environnementale, telle que modifiée.

7. Règlement sur les réservoirs de stockage souterrains, non amendé.

8. Fuite de réservoirs de stockage souterrains, sans amendement.

9. Assurance financière relative aux réservoirs de stockage souterrains, non amendée.

Raisons pour les tests environnementaux:

Avant d’acquérir un site, certaines procédures de test et de certification sont nécessaires pour:

(1) évaluer les utilisations passées du site,

(2) Déterminer si des mesures correctives (p. Ex. Nettoyage) seront nécessaires, et

(3) Pour vous protéger contre toute responsabilité pour les coûts de nettoyage liés à la contamination.

Nous devons engager des experts qualifiés pour effectuer des tests environnementaux. Vous trouverez ci-dessous une liste des types d’analyses environnementales types que vous devrez peut-être effectuer, suivis de conseils sur le recrutement de consultants en environnement.

Évaluation environnementale de site:

L’étude environnementale de site (ESA) est une étude généralement menée dans le cadre d’une transaction immobilière, telle que la vente ou le refinancement d’un bien immobilier. Une EES minutieuse déterminera si le site est une «installation». Une installation désigne toute zone, lieu ou propriété où une substance dangereuse dépasse les concentrations autorisées pour les niveaux de contact humain. Une ESA comprend généralement deux phases d’essai, les phases I et II.

Phase I - Évaluation environnementale de site:

La description:

Les essais de phase I consistent en un examen de l'utilisation des terres du site au fil du temps et ne comportent aucun essai intrusif (par exemple, la collecte d'échantillons de sol ou d'eau).

Une phase I comprend généralement les éléments suivants:

1. Description du site.

2. Inspection du site.

3. Étude des utilisations passées et des zones adjacentes, y compris les propriétaires précédents du site depuis 30, 40 ans ou plus.

4. Les antécédents réglementaires du site, par exemple, des permis doivent avoir été délivrés si certains produits chimiques dangereux ont été stockés ou utilisés sur le site.

5. Etude des sources de contamination à proximité.

Phase II - Évaluation environnementale de site:

La description:

Une étude de phase II peut faire suite aux travaux de phase I (bien que tous les sites soumis à des essais de phase I ne nécessitent pas de phase II) et peut inclure à la fois un examen des informations historiques, une collecte d’échantillons et des évaluations de sites. Les essais de phase II approfondissent les problèmes décelés au cours de la phase I.

Quelle phase II implique. Une phase II peut inclure la collecte d'échantillons individuels isolés de sol et d'eau sur un site, l'identification de contaminants potentiels et l'élaboration d'un plan de travail formel pour l'évaluation de la propriété.

Cela pourrait inclure un calendrier pour étudier l'étendue de la contamination sur le site, les coûts possibles associés à l'élimination et au traitement de tout contaminant, ainsi qu'un calendrier pour l'achèvement final du nettoyage.