Éléments d'un contrat de location de centres commerciaux

Après avoir lu cet article, nous étudierons les composants d’un contrat de location pour les centres commerciaux.

Comprendre les composantes du contrat de location:

Le contrat de location lie le propriétaire (le bailleur) et le locataire (le locataire) à une relation à long terme, dépendant l'un de l'autre dans une certaine mesure pour obtenir un gain économique et, dans certaines circonstances, pour leur survie économique. Le bail est similaire à une convention collective en ce que les deux documents énoncent les règles de conduite, les obligations, les obligations, les avantages et le fardeau de chaque partie.

Lors de l'analyse d'un contrat de location (ou d'une offre de location, parfois appelée contrat de location), il existe une pléthore de scénarios possibles, susceptibles de se produire pendant la durée du contrat, y compris son renouvellement.

Parallèlement à ces obligations, il convient également de prendre en compte l'investissement financier que chaque partie engage dans cette entreprise, ainsi que les perspectives de réussite économique. Le contrat de location est également défini comme un contrat entre le titulaire des droits de propriété («bailleur») et le consommateur / utilisateur des droits de propriété («locataire» ou locataire), couvrant une période déterminée.

Propriétaire:

Qui est un propriétaire? Possèdent-ils réellement la propriété ou sont-ils locataires en vertu d’un bail foncier, d’une société en nom collectif, d’une société en commandite ou d’une société écran? Si nous nous en remettons à l'alliance du locateur, celui-ci devrait être une entité de substance - quelle est la qualité des alliances? Effectuez une recherche de titre foncier pour vous assurer que le locateur a effectivement le droit de louer.

Locataire:

Qui est le locataire? Est-ce un partenariat? Si tel est le cas, le locateur doit s'assurer que tous les partenaires signent personnellement. Le locataire est-il une entreprise? Si c'est le cas, assurez-vous que le document est signé par l'entreprise. Y a-t-il un garant? Si tel est le cas, assurez-vous que le garant signe le contrat de location et que ses conditions sont suffisantes pour lier le garant. Encore une fois, quelle est la qualité des alliances?

Garant:

Avez-vous une indemnisation ou une garantie? Quelle est la nature de l'indemnisation? Est-ce pour toute la durée du bail ou une partie du bail? S'agit-il d'une somme d'argent illimitée ou l'indemnisation est-elle plafonnée? Que se passe-t-il lorsque le locataire fait faillite? L'indemnisateur doit-il signer un contrat de location pour la durée restante?

Date de l'accord:

Quelle est la date de l'accord? Quand le bail prend-il effet?

Est-ce un bail ou une licence?

Un certain nombre d'intérêts fonciers sont analogues à un bail et partagent de nombreuses caractéristiques d'un bail, mais ne créent pas de bail. Un bail crée un intérêt dans un terrain. C'est un intérêt moins qu'un simple fief. Une licence est un droit octroyé à quelque chose qui, autrement, ne serait pas licite.

Par exemple, le droit d'un vendeur de vendre des hot dogs lors d'un match de football - une telle licence n'est pas exclusive. Les hôtels, les pensions de famille et les parkings sont quelques exemples d’intérêts qui sont des licences et non des baux.

Locaux:

Dès le départ, les parties doivent avoir une compréhension claire de la description des locaux supprimés et de leurs dépendances (parking, par exemple). Si le bail concerne un bâtiment entier, il est alors plus facile de déterminer les locaux supprimés. Si le contrat de location concerne une partie du bâtiment, il doit contenir le plan des locaux supprimés, qui doit être joint au contrat de location.

Si le locataire a le droit d'utiliser un espace commun, celui-ci doit également être clairement défini dans le bail afin d'éviter tout malentendu. Les dimensions des locaux démolis peuvent avoir une incidence sur les conditions économiques du bail.

Les parties doivent déterminer qui a la charge de payer les taxes, les services publics, les réparations et l’entretien, les assurances et les frais généraux de fonctionnement. Dans un centre commercial, les locataires clés ne peuvent pas payer le même montant de frais d'exploitation qu'une unité commerciale de détail.

En outre, les parties devraient connaître avec certitude la taille exacte des locaux supprimés. Aucun locataire n'aime s'imaginer disposer de 1 200 pieds carrés et découvre plus tard que, de fait, les locaux ont été redimensionnés et qu'ils paient maintenant pour 1 400 pieds carrés ou plus.

Terme:

La durée du bail doit être clairement définie. En règle générale, le terme est une période pendant laquelle le locataire a le droit exclusif de possession des lieux et l'obligation correspondante de payer un loyer.

Toutes les parties s’inquiètent en premier lieu de ce que les dispositions régissant le début et la fin du mandat sont claires et sans ambiguïté. La durée du bail ou la partie restante de celui-ci est un facteur critique pour le locataire lorsque celui-ci souhaite vendre son entreprise à un tiers.

Date de début:

Dans de nombreux contrats de location, la date de commencement de la durée du bail coïncide avec la date du contrat de bail et, par conséquent, aucune ambiguïté n'est permise.

Cependant, dans de nombreux baux commerciaux, la date de début du terme dépend de la survenance d'un autre événement, généralement lié à l'achèvement des améliorations, que le propriétaire a accepté de construire. De plus, la date de commencement peut être liée à une période pendant laquelle il existe un «loyer de base» gratuit.

Location:

Habituellement, le loyer est divisé en deux sections (éventuellement un loyer de trois pour cent). La première section est le loyer de base. Il s'agit généralement du montant du loyer par pied carré sur une base annuelle, payable mensuellement pendant la durée du bail.

Par exemple, si vous payez sur 1000 pieds carrés (louable - non utilisable), à ​​un loyer de base de Rs. 10.00 par pied carré, votre loyer de base payable mensuellement serait de Rs. 833, 33 (1 000 X Rs. 10.00 = Rs. 10 000, 00 divisé par 12 = Rs. 833, 33).

Paiement du loyer:

Le paiement du loyer est généralement mensuel, payable d'avance le premier jour de chaque mois (par opposition à un versement hypothécaire qui est un paiement postérieur à l'utilisation de l'argent pour une période d'un mois).

Parfois, le locateur exigera du locataire une série de chèques postdatés. Il n’est pas rare que le bail contienne une renonciation du locataire à l’égard de toute compensation, réduction ou déduction. Cela signifie que le locataire renonce à toutes les réclamations, compensations ou compensations existantes et futures, ou à une indemnisation contre le loyer, et paie le loyer (de base et supplémentaire), quelle que soit la créance que le locataire peut avoir contre le propriétaire.

Occupation et utilisation autorisée:

Les contrats de location contiennent généralement un terme indiquant l’utilisation des locaux. Si l'utilisation est définie de manière étroite, c'est-à-dire uniquement dans les cabinets de dentiste, le locataire ne peut utiliser les locaux à d'autres fins. Le consentement du locateur peut, dans certaines circonstances, être refusé sans motif raisonnable. Cela devient un problème si le locataire souhaite sous-louer ou céder les locaux à un tiers qui souhaite utiliser les locaux pour autre chose qu'un cabinet de dentiste.

Il est également important de définir l'utilisation des locaux, car cela permettra de déterminer le loyer approprié, si le locataire exerce une option de renouvellement.

Alliances des locataires:

1. Payer le loyer:

Déjà expliqué

2. Déchets et nuisances:

Le locateur souhaite s'assurer que le bâtiment n'est pas sujet à des déchets ou à des blessures. Par conséquent, le locataire devra s'engager à ne pas causer de gaspillage ni aucune forme de nuisance.

3. Risques d'assurance:

Le locateur ne souhaite pas engager de frais d'assurance supplémentaires et le locataire sera donc tenu d'agir de manière à ne pas augmenter les coûts de l'assurance.

4. Propreté:

Auto-explicatif.

5. Conformité aux lois:

Le locateur souhaite s'assurer que le locataire n'enfreint aucune loi municipale, provinciale ou statutaire, y compris en matière d'incendie, de lois sur la sécurité, de règlements et de réglementations. Ces lois peuvent également inclure des lois environnementales.

6. Installations:

Le locateur souhaite s'assurer qu'il n'y a pas d'installation d'équipement ou de modification des locaux qui serait contraire à la loi ou qui empêcherait les autres locataires de jouir de l'immeuble.

7. Règles et règlements:

En règle générale, le propriétaire établira un ensemble de règles et de règlements qu’il pourra modifier de temps à autre.

8. En attente:

Lorsque le locataire reste dans les locaux loués après l'expiration du bail sans autre accord écrit, sans objection du propriétaire, le loyer équivaut généralement à 150% du loyer de base annuel.

9. signes:

Le locateur s'assurera que les panneaux répondent aux exigences du bâtiment.

10. Inspection et accès:

Cet article permet au locateur, à tout moment et à tout moment, de pénétrer dans les lieux avec ses mandataires, employés et entrepreneurs autorisés, à diverses fins, notamment le nettoyage des fenêtres, l'entretien, le service de conciergerie, les réparations ou les modifications les locaux décédés.

11. Affichage des locaux loués:

Cela permet au propriétaire ou à ses mandataires ou employés de montrer les locaux loués aux locataires potentiels pendant les heures normales de bureau, au cours des derniers mois de la durée du bail.

Alliances du propriétaire:

1. Plaisir tranquille:

Il s’agit généralement de la principale convention donnée par un propriétaire à un locataire, qui lui permet de profiter des lieux sans perturbation ni interruption de possession de la part du propriétaire. Cela ne signifie pas "pas de bruit".

2. Climatisation et éclairage intérieurs:

Auto-explicatif.

3. Ascenseurs:

Si vous ne vous trouvez pas au rez-de-chaussée, vous souhaitez vous assurer que les ascenseurs sont opérationnels en tout temps ou, si le ascenseur est en panne, que le propriétaire le fait rapidement réparer ou remplacer, afin de faciliter l'accès de vos patients .

4. Entrées, halls et autres espaces communs:

En tant que locataire, vous souhaitez vous assurer que vos clients et vos patients ont accès à vos locaux supprimés pendant les heures normales de bureau.

5. Toilettes:

Auto-explicatif.

6. Service de conciergerie:

Auto-explicatif.

7. Réparation, dommages et destruction:

a) Réparations par le propriétaire:

Assurez-vous que le locateur a le devoir de maintenir les lieux dans un état correct et conforme aux normes générales d'un bâtiment de nature, d'âge et de caractère similaires, et qu'il répare les défauts dans les meilleurs délais.

Le bail doit être très précis, du point de vue du locataire, pour indiquer qu'il n'est pas responsable des réparations ou du remplacement de la structure. Vous voudrez peut-être aussi définir la signification des réparations structurelles, y compris le remplacement du toit.

b) Réparation du locataire:

Le locateur souhaite s'assurer que le locataire conserve les lieux en bon état de conservation dans un état de fonctionnement correct et raisonnable.

8. Réduction et résiliation:

En cas de dommages matériels importants empêchant le locataire de profiter pleinement des locaux supprimés ou d'une partie substantielle de ceux-ci, vous, en tant que locataire, souhaitez vous assurer que le loyer diminuera pendant un certain temps. avec l’obligation pour le propriétaire de décider le plus rapidement possible de sa décision de réparer ou de résilier le bail conformément aux dispositions du contrat relatives à la résiliation.

9. Taxes:

Le locataire devra non seulement payer ses taxes pour son activité, mais également les taxes foncières dans certains cas. En tant que locataire, vous devez vous assurer d'obtenir rapidement la notification de toute augmentation de la base d'imposition, en donnant le droit, à vos frais, de vous opposer à une telle augmentation.

Cession et sous-location:

La cession et la sous-location sont différentes. Une sous-location est une situation dans laquelle le locataire autorise un tiers (un sous-locataire) à utiliser exclusivement les locaux pendant une partie de la durée restante du bail. Une cession envisage la cession de la totalité de la durée restante du bail.

En règle générale, une telle cession nécessitera le consentement écrit du propriétaire. Le locateur peut avoir le droit de refuser de manière déraisonnable un tel consentement ou peut devoir agir raisonnablement, en fonction du libellé du bail.

Dans la plupart des situations où le locataire cède ou sous-loue, il sera toujours responsable envers le propriétaire si le cessionnaire ne respecte pas les clauses du bail. Cela reste un passif éventuel pour le locataire et devrait figurer dans le contrat de location, notamment si le locataire est responsable ou non envers le propriétaire lors d’une cession pendant une période de renouvellement.

Dans la plupart des cas, le propriétaire voudra connaître les antécédents financiers et autres du nouveau locataire ou sous-locataire éventuel et facturera le locataire pour cet examen avant de donner son consentement.

Changement de contrôle du locataire:

Si le locataire est une société, il peut alors éviter la clause de cession ou de sous-location en transférant simplement les actions de la société au nouveau tiers. Afin d'éviter cette voie d'évasion, le propriétaire a généralement une clause dans le bail qui dit que s'il y a un changement de contrôle de la société locataire, alors cela est considéré comme une cession.

Liens et charges sur les agencements et améliorations:

Le locateur préfère que ses biens ne soient pas grevés par les privilèges d'un constructeur. Le propriétaire aime avoir un titre clair, sous réserve uniquement de l'hypothèque qu'il a accordée à une institution financière.

En tant que locataire, si vous souhaitez cautionner votre institution financière, celle-ci doit être conforme aux conditions du contrat de location.

Enlèvement des appareils et améliorations:

Toutes les améliorations locatives apportées aux locaux deviennent généralement la propriété du propriétaire à la fin du bail, sans indemnité. Il est important de faire la distinction entre les améliorations, les agencements et les biens meubles. Dans certains cas, le locateur peut demander au locataire de supprimer certaines améliorations, accessoires et meubles aux frais du locataire (un coffre-fort dans une banque, par exemple).

Relocalisation des locaux:

Il n’est pas rare de voir dans le bail une clause permettant au propriétaire de déplacer le locataire à un autre étage de l’immeuble, en particulier sans indemnité.

Assurance et responsabilité:

1. Assurance du locateur:

Le locateur assurera l'immeuble en tant que propriétaire avisé. Le coût de l’assurance sera à la charge du locataire ou, si le locataire loue une partie de l’immeuble, le locataire paiera sa quote-part de l’assurance.

Le type d’assurance comprendra probablement:

une. Assurance de biens, y compris assurance incendie et risques étendus, assurance tous risques, chaudière et appareils à pression, assurance de verre plat et tremblement de terre;

b. Assurance contre les risques environnementaux;

c. Assurance interruption d'activité;

ré. Assurance de réduction de loyer;

e. Assurance de revenu.

De plus, le bail du locateur contient généralement une clause accordant à son assureur le droit de se subroger. Qu'est-ce que ça veut dire? Cela signifie que, même si le locataire peut avoir provoqué «un incendie» (ou un autre type de risque) où le produit de l'assurance doit être payé par les assureurs à l'assuré (le propriétaire), les assureurs du propriétaire peuvent toujours le locataire. Il n’est pas rare que le locataire s’assure que le bail contient une renonciation à ce droit de subrogation.

2. Assurance du locataire:

Le locataire doit souscrire toutes les assurances appropriées en tant que locataire prudent, y compris une responsabilité civile générale d'un montant d'au moins «x» millions par événement, une assurance perte de revenu et toute autre assurance que son agent d'assurance réputé juge prudente.

L'assurance doit également être maintenue à un niveau qui ne déclenche pas de coassurance. La coassurance a lieu lorsque certains assurés peuvent décider de s’assurer pour un montant inférieur à la valeur totale du bien.

Afin de dissuader les assurés de sous-assurer, les assureurs stipulent qu'un pourcentage minimum de la valeur totale doit être assuré, généralement à un montant de 80% ou 90%. La valeur n'est pas déterminée lors de l'établissement de la police, mais au moment de la perte.

3. Clause de séparation et de responsabilité réciproque:

En règle générale, s'il y a deux assurés nommés dans une police (par exemple, un propriétaire et un locataire), un assuré ne peut être indemnisé en vertu de la police pour les dommages causés à ses biens par l'autre assuré et le manquement d'un des assurés nommés. annulera généralement la police contre les deux assurés.

Pour éviter ces problèmes, les assurés devraient exiger l’ajout à la police d’une clause de séparation des intérêts et de responsabilité réciproque. Cette clause permet à l’assuré de bénéficier des avantages contenus dans la police, même si le dommage a été causé par la police d’autres assurés.

En outre, un manquement de l'un des assurés nommément désignés aux termes de la police, qui autrement annulerait le contrat dans son intégralité, ne s'applique qu'à la partie qui fait le manquement et n'affecte pas la couverture de l'autre assuré.

Subordination, attornment, registration et certificats.

1. Hypothèque:

Les droits du propriétaire en vertu du bail peuvent être hypothéqués ou cédés à un ou plusieurs acheteurs, selon le cas. Le locateur oblige généralement le locataire à signer et à devenir locataire de ces acheteurs ou créanciers hypothécaires pendant la durée du bail et est donc tenu de signer certains documents.

2. Subordination et attachement:

La clause de subordination oblige le locataire à subordonner ses intérêts à ceux du créancier hypothécaire. Si cela est nécessaire, le locataire devrait alors obtenir un accord de non-dérangement signé par le locateur et le créancier hypothécaire, stipulant que si le locateur est en défaut aux termes de ses clauses contractuelles dans l'hypothèque, et que le créancier hypothécaire a l'intention d'engager des poursuites contre le locateur, il en avertira le locataire et, à condition que celui-ci se conforme à toutes les exigences du contrat de location, afin de ne pas perturber ou affecter la location, laissant le locataire seul.

3. Inscription:

Il est généralement prudent, en particulier si le bail est d'une durée de trois ans ou plus, de l'inscrire au bureau des titres fonciers. Cependant, la plupart des propriétaires ne veulent pas que ces baux soient enregistrés pour des raisons évidentes. Parfois, un compromis peut être trouvé.

4. Certificats:

De temps à autre, le locateur peut exiger du locataire qu'il remette un certificat d'estoppel à un acheteur ultérieur de l'immeuble ou au créancier hypothécaire, en indiquant que le locateur n'a commis aucun manquement.

Si vous signez un certificat d’estoppel indiquant que le locateur n’est pas en défaut aux termes du bail, sachant que le locateur est en défaut aux termes du bail, vous pouvez être empêché de poursuivre votre droit en vertu du bail pour ce manquement.

Défauts du locataire - Recours du locateur:

Vous devez examiner attentivement les recours fournis au propriétaire en cas de non-paiement du loyer, de paiement des intérêts et de délai pour remédier à un manquement.

Le bail entier:

Comme il a été dit précédemment dans cet article, un accord verbal ne vaut pas le papier sur lequel il est écrit. Par conséquent, tout accord parallèle, arrangement ou représentation conclu entre les parties devrait être réduit à l’écriture. En règle générale, le contrat de location stipule qu’il n’ya pas d’engagement, de représentation ou de garantie, expresse ou implicite, à l’exception de ce qui est énoncé dans le contrat de location.

Démolition:

Selon l'âge du bâtiment, il n'est pas inhabituel de prévoir une clause de démolition dans le bail. Par conséquent, si la clause de démolition entre en vigueur au bout d’un délai précis (c’est-à-dire un an), il serait alors prudent de ne pas investir beaucoup d’argent dans les appareils et les améliorations de locataires.

En effet, nonobstant la durée du bail, le locateur a le droit de résilier le bail, moyennant un préavis suffisant, au motif que le bâtiment sera démoli. Une clause de démolition affectera la valeur de votre pratique.

Expropriation:

La clause d'expropriation devrait être conçue de manière à permettre au propriétaire et au locataire de faire valoir leurs revendications afin que les deux bénéficient de toute expropriation.

Option de renouvellement:

C'est l'une des clauses les plus négligées contenues dans un bail. Si vous souhaitez exercer une option de renouvellement, veuillez bien comprendre que cela doit être fait dans les délais spécifiés dans le contrat de location, de préférence pris en compte par le propriétaire, et si le loyer ne peut pas être convenu, vous êtes toujours tenu de louer les locaux. pendant la période d'option avec l'émission du montant du loyer à déterminer généralement par arbitrage.

Parking:

Pour de nombreux locataires, le stationnement est un problème important. Par exemple, si vous vous trouvez dans un centre commercial offrant un nombre limité de places de stationnement, vous souhaiterez peut-être que certains stands soient réservés à votre usage exclusif. Vous voudrez peut-être aussi envisager la possibilité de garer la place des autres locataires dans le centre commercial ou le bâtiment. Par exemple, vous ne voudrez peut-être pas être à côté d'un bureau immobilier où plus de 20 agents vont et viennent dans les locaux quotidiennement.

Alliances personnelles:

Si le bail contient un droit de premier refus ou une option d'achat, assurez-vous que le document est enregistré auprès du bureau des titres fonciers. Assurez-vous également que ces alliances personnelles (qui ne sont pas liées à la terre) sont maintenues pendant une période de renouvellement.