Comment gérer le mix locataire de détail?
L'article suivant vous guidera sur la gestion de la composition des locataires.
Les formats de vente au détail changent continuellement et on peut s’attendre à ce qu’ils se développent à un rythme accéléré avec la croissance du commerce de détail via Internet et la télévision interactive. Une combinaison de locataires réussie doit réagir à de tels changements nécessitant «un suivi, une évaluation et une action continus de la part du gestionnaire».
Il est de plus en plus difficile de maintenir un mix de locataires réussi pour trois raisons. Le premier est la concurrence accrue entre les centres résultant de leur prolifération et de la mobilité accrue des consommateurs. Cela a créé des pressions pour la différenciation entre les centres au moyen d'une combinaison de locataires.
Deuxièmement, un marché de détail difficile, un problème de cycle économique où le marché de détail chute et augmente, ce qui entraîne une diminution des besoins en espaces des détaillants et une réduction de la flexibilité des propriétaires dans la gestion de la composition des locataires.
Le troisième problème est l’évolution constante de la démographie, de la mode et de la demande des consommateurs, ce qui entraîne le déclin de certains détaillants plus anciens et l’expansion rapide de nouveaux détaillants, souvent dotés d’espaces différents.
L'investisseur / développeur peut engager un agent de gestion qui peut à son tour nommer un responsable de centre sur site qui est le point de contact quotidien avec les utilisateurs du commerce de détail. Les trois niveaux, et éventuellement d’autres, sont plus ou moins impliqués dans la gestion de la composition des locataires.
La condition préalable à une gestion réussie de la composition des locataires de détail dans tout centre est de surveiller sa performance, c'est-à-dire le niveau de profit réalisé par ses détaillants avec ses implications pour les revenus locatifs et la valeur en capital du centre. La surveillance constante de la performance des ventes, de la concurrence et de la démographie à cette fin.
La communication permanente entre le gestionnaire et le locataire permet au premier de comprendre les besoins de l'entreprise. L'indicateur le plus évident de la nécessité d'un changement dans la composition du locataire est la défaillance d'un détaillant. Cela peut entraîner une vacance inattendue et une demande de cession ou de sous-location du bail.
Dans un marché de détail fort, le locateur bénéficiera probablement de la relocation d'une unité vacante et n'a aucun intérêt à garder un détaillant dont les activités ne sont pas florissantes. Dans un marché faible, toutefois, le propriétaire peut protéger son flux de revenus en faisant respecter l’engagement du détaillant de payer le loyer jusqu’à la fin du bail.
La composition des locataires change normalement de façon progressive au cours de la vie d'un centre en réponse aux vacances de liquidation, à la résiliation du bail, à l'accord du propriétaire ou à la cession. Chaque vacance offre au propriétaire la possibilité de modifier la composition des locataires en tenant compte des contraintes du marché et des caractéristiques du logement vacant.
Les propriétaires et leurs agents doivent développer des outils de gestion adaptés à ces circonstances. Les contrats de location au détail comprennent généralement des clauses requérant l'approbation du propriétaire avant que le bail ne puisse être cédé ou sous-loué, ainsi qu'une clause utilisateur limitant les types de marchandises pouvant être vendues.
Les conventions de ces locataires constituent le principal moyen dont dispose le propriétaire pour contrôler les détaillants qui vendent au centre et la gamme de produits proposés. Dans ce cas, le bail contient une clause qui autorise le changement d'utilisation, mais non "aux fins auxquelles le propriétaire peut raisonnablement s'opposer pour des raisons de bonne gestion de la succession".
Une gestion proactive de la combinaison de locataires est nécessaire, plutôt que de compter sur les changements demandés par les détaillants. Cela peut impliquer des négociations en vue de la rétrocession de baux pouvant impliquer un paiement au détaillant.
Plus radicalement, un centre peut être entièrement ou partiellement réaménagé et la composition de locataires peut être reconvertie en fonction d'un environnement démographique ou concurrentiel modifié. Cela peut également impliquer la fusion ou la subdivision d'unités afin de répondre aux nouvelles exigences en matière de vente au détail.
Les loyers se font normalement aux loyers du marché, mais des offres plus élevées sont abandonnées afin de parvenir à la combinaison de locataires souhaitée. L'évolution progressive de la composition des locataires, dans la mesure où les clients sont perturbés par l'instabilité ou ne parviennent pas à trouver le détaillant qu'ils attendent dans un centre particulier.
Pratique de location:
La sécurité du revenu est privilégiée et est obtenue grâce à des baux de vingt ou vingt-cinq ans à des entreprises fortes. Dans le contexte des centres commerciaux, cela signifiait des baux de longue durée à des points d'ancrage solides ou à des sociétés de distribution nationales multiples. Au cours de la récession immobilière et du changement de pratiques qui en a résulté, les baux plus courts sont devenus acceptables pour les investisseurs des secteurs de la bureautique et de la propriété industrielle.
L'idée a également été acceptée qu'il était plus facile de remédier à l'accélération de l'obsolescence fonctionnelle lorsque les propriétaires utilisaient des baux plus courts, ce qui leur permettait de reprendre le contrôle de l'immeuble plus fréquemment. Les détaillants ont toutefois besoin d’une garantie d’au moins cinq ans pour pouvoir amortir les coûts parfois très importants de l’équipement de leur unité, de sorte qu’il existe une limite inférieure à la durée de location acceptable.
Il faut toujours trouver un équilibre entre la flexibilité que peuvent offrir les baux de courte durée et le désir de générer un revenu à long terme, garantissant la valeur du centre en tant qu'actif financier.
