Politiques de gestion du mix locataire

Après avoir lu cet article, vous en apprendrez davantage sur les stratégies de gestion de la combinaison de locataires.

L'identification des localisations dans la hiérarchie de propriété et de gestion définit la responsabilité de la stratégie de mixage de locataires. En moyenne, les gestionnaires d’actifs et les investisseurs internes ont plus d’influence que les sous-traitants.

gestionnaires d’actifs, agents de location et consultants en recherche.

Les gestionnaires de centres commerciaux ont légèrement moins d'influence que les consultants en recherche et les principaux détaillants, et les locataires piliers sont également situés au bas de la hiérarchie. Il est également important de noter que le locataire d'ancrage a également une influence plus grande sur les décisions relatives à la composition du contrat de location.

Il est également important d'avoir une politique "formelle" de mix locataire plutôt que des documents informels, ce qui conduit à prendre des décisions sans restrictions sous pression et à les défendre, même en cas d'échec d'un centre commercial, car il existe des directives pour les mesurer. La composition des locataires doit être continuellement revue pour diagnostiquer les problèmes et permettre une gestion proactive permettant de maintenir la compétitivité du centre.

Le succès de tout centre commercial dépend de la composition initiale des locataires, qui est dominée par le choix des locataires piliers. Le positionnement du centre par rapport à la concurrence, son attrait pour les acheteurs et son potentiel de fidélisation de la clientèle sont tous fortement influencés par la composition des locataires.

Le commerce de détail en Inde connaît actuellement de profonds changements, ce qui représente un défi pour les gestionnaires d’actifs de commerce de détail et pourrait rendre la combinaison obsolète dans de nombreux centres. Aujourd'hui, dans la majorité des cas, la politique est un schéma informel et non écrit. Il est intéressant de noter que les gestionnaires d'actifs ont estimé pouvoir évaluer le succès de leur politique de mixage de locataires, malgré sa nature nébuleuse.

L'importance de maintenir des magasins d'ancrage est reconnue par les gestionnaires d'actifs, comme c'est le cas dans la littérature. Maximiser les revenus à court terme semble être mis en balance avec la nécessité de planifier une combinaison de locataires qui ajoutera à la valeur des actifs à moyen et long terme.

La gestion des flux de piétons est perçue comme l’objectif principal lors de l’implantation des détaillants dans un centre, et les considérations relatives aux grappes de comparaison, au style de vie et aux marchandises apparaissent moins importantes, peut-être parce que celles-ci sont gérées automatiquement par les choix des détaillants en matière de prix abordable et avantageux. pas convenable.

Les indices de chiffre d'affaires et les détails des loyers sont utilisés pour surveiller le succès de la politique de mixage de locataires. Certains gestionnaires d'actifs pourraient être plus proactifs. L'incidence des rachats par les locataires, la fusion des unités, les déménagements des locataires et les clauses de rupture des propriétaires d'exploitation suggèrent que beaucoup ajustent leur combinaison de locataires avec énergie pour répondre à l'évolution de la situation du commerce de détail.

Les principaux obstacles sont perçus comme étant la taille inappropriée des unités, le manque d’unités vacantes et les baux à long terme. Le manque d’investissement et de gestion proactive n’est pas considéré comme un problème, même si une combinaison des deux pourrait permettre de surmonter les obstacles perçus.

Cette étude ne permet pas de déterminer dans quelle mesure les gestionnaires d’actifs réussissent à gérer la répartition des locataires en une période de transformation rapide et importante du commerce de détail. Les méthodes consommatrices de ressources peuvent ne pas être considérées comme un investissement rentable lorsque le potentiel d'augmentation de la valeur est limité par la taille et le bassin versant.

Le centre commercial est une agglomération de divers détaillants et fournisseurs de services commerciaux regroupés dans un bâtiment bien planifié, conçu et géré ou un groupe de bâtiments. Cette définition suggère que l’agglomération des activités de vente au détail / de services dans un centre commercial est bien planifiée et hautement contrôlée par le responsable / l’exploitant du centre.

Par conséquent, les forces d'interaction entre les locataires, c'est-à-dire les externalités inter-magasins, peuvent être internalisées / gérées de manière à maximiser les bénéfices pour l'ensemble du centre commercial. Ce groupe de détaillants et de fournisseurs de services dans les centres commerciaux est appelé «combinaison de locataires». La variété des catégories de magasins / services et des marques résulte de ce mélange de locataires.

Un centre commercial régional contient généralement plus de 100 unités de vente au détail; ainsi, les arrangements possibles entre les locataires en termes de catégories de commerce / services et de marques sont presque infinis. Étant donné que chaque mélange de locataires possible contribue de manière distincte à l'image du centre commercial, comment pouvons-nous identifier un mélange de locataires «idéal» ou «équilibré» pour un certain centre commercial?

De plus, la composition des locataires n'est pas une condition statique: le marché évolue avec le temps, de même que les préférences des clients et les tendances de la mode. Par conséquent, même la condition «idéale» atteinte au cours d'une saison ou d'une période peut ne pas convenir à la suivante. En outre, le commerce de détail est un marché presque parfaitement concurrentiel. ainsi, les actions des concurrents influencent toujours de manière dramatique les stratégies de marketing.

Par conséquent, les gestionnaires / exploitants de centres doivent constamment adapter leur combinaison de locataires pour suivre les tendances du marché. Dans ces circonstances, il n’est pas surprenant de constater qu’une combinaison idéale de locataires peut constituer un casse-tête pour les gestionnaires / exploitants de centre.

Une bonne composition de locataires comprend une variété de fournisseurs de services / de détail compatibles (ou complémentaires), une allocation d'espace efficace (taille et nombre) et un placement de locataire approprié qui encourage l'échange de clients et d'activités de vente au détail.

Dans une perspective plus large, il devrait également inclure suffisamment d'installations et de services publics, tant en termes de qualité que de quantité demandée. Les éléments essentiels qui améliorent la qualité de l'environnement commercial d'un centre, satisfont les besoins des acheteurs, tels que les biens et services, la commodité, l'excitation et les commodités, font tous partie d'un mélange idéal de locataires.