Concept de mix locataire
Après avoir lu cet article, vous en apprendrez davantage sur le concept de mix locataire.
La composition des locataires est «une combinaison de facteurs, y compris la proportion d'espace ou le nombre d'unités occupées par différents types de commerces / services, ainsi que le placement relatif des locataires dans le centre». Et une «bonne combinaison de locataires» consiste en une variété de magasins qui travaillent ensemble pour améliorer les performances du centre et fonctionnent avec succès en tant qu'entreprises individuelles.
En outre, «La composition des locataires fait référence à la combinaison d’établissements d’entreprise occupant l’espace d’un centre commercial afin de former un assemblage générant des ventes, des loyers, un service rendu à la communauté et un financement optimaux». Ces descriptions de la composition des locataires soulignent toutes l’objectif sous-jacent de maximiser la rentabilité des centres commerciaux et sont donc orientées vers les investisseurs.
Seule la troisième mentionne la solution pour maximiser la rentabilité, qui consiste à maximiser les ventes, en fournissant un service optimal à la communauté. Le concept de combinaison de locataires implique donc la fourniture d'une gamme de marchandises et de services, soigneusement choisis pour plaire à la population de chalandise. Ces services peuvent inclure des restaurants et d’autres établissements de restauration, et incluent de plus en plus des installations de loisirs telles que des cinémas.
Dans les discussions sur la composition des locataires, la fourniture de différents types de marchandises est presque toujours remplacée par un proxy, à savoir différentes catégories de détaillants, au moyen desquels les marchandises proposées peuvent être classées. Les classifications se concentrent sur des caractéristiques telles que le prix et la qualité, font appel à différents groupes de style de vie, niveaux de service, etc.
Produits de comparaison:
Les biens de comparaison sont achetés à intervalles irréguliers, pour une utilisation à long terme, avec pertinence, qualité, prix et style étant des facteurs importants dans leur sélection. Le groupe est caractérisé par la mode et les chaussures, les bijoux et les équipements ménagers et les meubles les plus coûteux.
La raison de l’augmentation des ventes lorsque les détaillants de produits de comparaison se regroupent est leur attirance pour les acheteurs qui souhaitent comparer des produits similaires avant de faire un achat. L'importance des achats de comparaison en tant que motivation pour visiter les centres commerciaux, qui a longtemps été considérée comme l'une des principales raisons de la conception et de la gestion de la composition des locataires.
«Deux entreprises compatibles situées à proximité vont afficher une augmentation de leur volume d’affaires directement proportionnelle à l’incidence de l’échange total de clients entre elles, inversement proportionnelle au rapport entre le volume d’affaires du grand magasin et celui du plus petit et directement la somme des ratios d'achat intentionnel sur le total des achats dans chacun des deux magasins ».
Le concept de magasinage de comparaison utilisé dans la gestion des groupes de locataires doit donc inclure non seulement la sélection des locataires, mais également leur emplacement relatif dans le centre.
Produits de commodité:
Les produits de commodité sont décrits comme achetés régulièrement, de sorte que la commodité de l'emplacement, du choix et de l'achat est importante. Le groupe comprend de la nourriture, des journaux et des boissons, et est généralement vendu dans les magasins d’angle et de parade locaux, les supermarchés et les magasins à l'unité, dont certains sont situés dans les centres commerciaux.
Les achats de proximité sont plus importants dans les petits centres commerciaux. L'importance relative du confort et des achats de comparaison dans la conception et la gestion de la composition des locataires varie donc en fonction de la taille et de la nature du centre commercial.
Locataires d'ancrage et principaux utilisateurs de l'espace:
Les discussions sur les moyens utilisés par les développeurs et les investisseurs pour laisser les centres commerciaux et ainsi créer le mix de locataires initial confirment que les locations critiques initiales sont destinées à un ou plusieurs locataires clés.
Le magasin pilier est toujours relativement grand et suffisamment bien considéré, en termes de qualité, de prix ou de fonctionnalité, pour être une destination à part entière. D'autres points de vente vont se regrouper et se nourrir du trafic commercial qu'il génère. Le choix des locataires d'ancrage détermine les principaux utilisateurs d'espace (MSU) qui peuvent être attirés par la plage d'unités de taille immédiatement supérieure.
Celles-ci sont généralement plus petites que le magasin d'ancrage et certaines peuvent attirer suffisamment les acheteurs pour devenir des destinations, mais beaucoup ne fonctionneront que dans le cadre d'un groupe de comparaison ou de commodité.
Le point d’ancrage et ses MSU satellites déterminent l’attrait du centre pour de nombreux autres détaillants, nécessaires pour créer la gamme complète de produits de comparaison et / ou de commodité, ce qui permet de maximiser l’attrait du centre pour le bassin d’achat. Le choix des locataires clés est donc essentiel au succès de la conception globale du mix locataire. L'emplacement des ancres dans le centre crée des flux piétonniers.
Grâce à une gestion prudente, ceux-ci peuvent être manipulés pour maximiser le potentiel de vente et donc les revenus de location tirés de la surface disponible, fournissant ainsi des objectifs qui attirent les acheteurs dans tous les domaines du centre.
